北京章哥，房地产从业20年，开通业内门说念，我不作念所谓的“行家”，只用二十年实战教授帮人人答疑解惑。

一

Q:

后生汇佳园（一期）和珠江罗马嘉园（东区），这俩小区的优间隙，能维护分析一下吗？

A：

1、优间隙，哪方面啊？或者说我方的主要需求是什么？要否则总是这样减轻的让我分析小区我齐不知说什么？打个譬如即是请问羊肉串和麻辣烫的优间隙？或者说肯德基与的优间隙，从哪儿下嘴啊？

2、通俗说吧，在不看预算的情况下，自住角度详情的珠江罗马更好。也曾的朝青第一豪宅，就算目下单价不越过了亦然朝青的标杆。况兼就因为单价显的不高了，是以居住的性价比才更合适。但对应的即是投资角度正常，近些年的价钱走势不是太强，是以单价才不越过的。看我方可爱什么吧。

3、后生汇即是年青东说念主的社区，当年哪个挺火的偶像贯穿剧还拿这儿当采景地的，后生公寓。小区各项中等吧，仅仅相对更合适地段儿内主流东说念主群的定位，也即是年青东说念主多，是以挺受追捧，价钱走势相对强。但相对的是居住的性价比就莫得豪宅高了，这亦然看我方可爱什么。

4、另外你的预算在珠江罗马的收受不是太多吧？尽量幸免带硬伤的吧，或者说这里的小两居相对更受追捧，亦然因为合适了年青东说念主的需求定位，价钱走势也强一些。

仅供参考。

二

Q:

我想讨教一下，我执政阳有三套房：

一、百环家园三居139平 ，中层， 西南 ，满五独也曾适房；

二、在双井桥东南角临街有一套茕居45平，96年 ，高层， 南北通透 ，老本价已购公房；

三、在武胜东里有一套80平，58年，高层（四层顶层），以后老公房；

东城有一套，体育馆路营房西街59平，92年，中层（六层的四层），已购商品房；

现筹划：

一、目下筹划把百环家园三居139平的卖了换一套望京橄榄城的95平，全南向2居，或双井首城海外90平 南北通透的2居室，预计得添150-160万。

二、东城区的两居室自住孩子目下上月吉，剩下的双井茕居和武圣东里的两居室，想请您给提提认识用无须整合一下？还有换望京橄榄城的两居好，照旧双井首城海外的两居室好？

A：

1、屋子是用来住的，能自住就留着，不自住的话，那从投资角度这俩正常。双井板块比望京的两级分化还彰着，豪宅真强，正常的正常一些。武圣则是更靠南了，自住很合适性价比高，但对应的即是这些年价钱走势不算强。也即是这俩的上风应该齐是房钱收益高，但这一般齐是因为增值慢些而显的高的，向阳南部许多小区齐是这种情况。

第25分钟，国安取得领先，法比奥回撤拿球转身送出直塞，林良铭前插单刀低射破门，国安1-0领先西海岸。↓

贝弗利表示：“卢卡，他的身材更高大，而且他假摔。如果对手和我身材相似，我会去抓他，给他对抗。卢卡会假摔，我没有办法给很强的对抗，否则他就会得到哨子。所以，他的身材以及他能得到哨子是两个理由。”

2、橄榄城和首城海外，照旧这句话呗，屋子是用来住的，先看那儿能住的上，然后再说其他的。若是单从价钱走势来说，那详情是望京的占优了。这减轻找家中介让他们给调出来望望就知说念了，我这儿没具体数据，只关联词凭教授说的。

或者这样比吧，百环是经适房，当年齐是按照地区价值制定的价钱，设立商唯有3%的利润。那百环是全北京最贵经适房，卖4500的期间望京3800。目下望京A4比百环的贵10%，这不错算百环单独耗损的，另外那10%以上就算是望京的板块价值单独超出的了。

用橄榄城和首城这些年的价钱比拟会超的更多点儿，去中介望望走势就知说念了。以后不可说还会这样儿，至少不会走弱吧。

仅供参考。

三

Q:

您说的北京屋子唯有800万套的数字不合，因为北京本体居住东说念主口有3000万东说念主傍边，另有800多万的流动东说念主口，怎样可能只住在不到800万套屋子里？每套房住5口东说念主吗？我说的东说念主口数字是班班可考的，是第七次东说念主口普查的成果，不信不错我方去百度。

是以在我看来，以北京晚上各小区的亮灯率不及50%统计，北京的屋子总量至少能自高7000万东说念主居住，也即是现存东说念主口翻一番再加1000万以上，全齐的供大于求。而东说念主口逐步着落是大趋势，是以北京房价随东说念主口减少是偶然率的势必事件。

尤其是市区的这些老破小，齐是靠着学区才有价值的，而孩子已经在大幅减少，来岁起学校就会跟幼儿园似的无数倒闭，那市区的这些老破小还拿什么撑执价钱？

A：

1、衰老啊，我就没必要受累去百度了，因为你详情百度了，但是你也详情算错账了。北京的七普数字是由常住东说念主口2200万傍边，其中外来常住东说念主口800多万。提神用词是“其中”和“外来常住东说念主口”，而你详情给意会成“另有”和“流动东说念主口”了，是以才出来个“3000万”。

我之是以这样详情，是因为像你这样儿算错账的有的是，我在网上已经看过许屡次了。那既然是基数齐弄错了，你之后的这些扩充也就没必要商议了。况兼这玩意儿也不是商议的事儿，而是荒谬据的事实，犯不上误会和掰扯。

2、不外你说的这句话不错算对，即是“北京的屋子总量能自高9000万东说念主居住”。但这要看是什么居住措施了，若是是按守护守所的措施，那天通苑回龙不雅偶然就能差未几塞下了。

诚然也不错按照1978年过去的措施，即是东说念主均居住面积4.5平米使用面积。那齐甭说7000万了，1亿东说念主齐没问题，只需要4.5亿平辛勤，换算成建筑面积算6亿平米。

而按照官方统计，北京目下的东说念主均居住面积是34平米，我严重怀疑这数字有夸大的要素，偶然是为了治绩而掺了水份。但就算按照这数字，北京2200万东说念主即是有7亿多平米的住宅，塞下一个多亿没任何问题。

是以我说你这句话不错算对，就因为若是裁汰居住措施的话不错完了。但一家东说念主住鸽子窝可能是你的遐想吧，我照旧以为越浩繁才越昂扬。

3、至于亮灯率不及50%这怎样说呢？也不可算你错，用直不雅的嗅觉即是如斯。但是，推行中除非是市集病院等民众场面和监狱到了晚上必须灯火通后，正常民宅就算家里有东说念主也未必总共房间齐开灯的。况兼这还有放工早晚和是否外出遛弯的情况呢。是以这亮灯率跟本没谱儿，酌夺是个赞成吧，别太当回事儿。

4、市区老破小的价值至少由三部分组成，一是居住价值，二是地段儿的配套价值，第三才是不错单独分出来的学区价值。

居住价值有的老房确乎不高了，以致齐能归零。但这是间隙亦然上风，间隙是居住体验差，上风则是屋子自己跌无可跌，价值反倒牢固。地段儿价值不是你我说了算的，而是由业主和想住在这里的东说念主说了算，商品价钱是由供需联系决定的。我认为市区地段儿的配套价值很高，你认为没价值无所谓。

学区价值在入学岑岭期之后有可能受影响，但这仅仅一部分，旧例来讲也就占30%。况兼还不太可能齐耗损干净，怎样也得留住学籍的价值。再者这也不太可能猛然耗损掉，是个逐步的经由。这种情况在北京其他功能性房产上出现过不少了，典型的即是公寓。况兼也不是总共的公寓齐受耗损了，宜居的依然受追捧，毕竟屋子是用来住的。

5、总之这些是我的不雅点，不想和您争论，当个参考吧。另外最佳再去百度一下，唯有基数对了才好往下作念推导。

仅供参考。

四

Q:

我北京向阳有一套一居室，小区称号：北京新世界三期，位置在官庄杨闸环岛隔壁，面积68平，满五独一。之前高价位的期间不错卖到420傍边，目下同小区同户型成交价在290-300傍边。我18年360购入的，想问下还有不时执有的必要吗？照旧割肉卖掉实时止损？

A：

1、我知说念新世界，和设立商打过交说念。三期是南标的阳路的，2008岁首开盘的吧？反恰是楼市崩盘的期间，8/9000一平，小户型的万把块钱。

2、这就看我方的追求吧，目下的行情跟2008年很像。像这三期，2007年楼市极点的期间1.4万齐正常，常营的有1.5万的呢。然后楼市崩盘之后就走低，多样维权。

新世界应该算还好的，印象中没什么大事儿。像北边的万象新天是全北京退房量第一，南方的远洋则是打折最狠，闹的也最凶。然后是2009年驱动涨且归的，之后就这样了，到2018年你就接盘了。预计是上半年吧，小阳春的期间买的。

3、总之追求恒久的就留着，屋子原本亦然恒久回击通胀的。追求短期的那就卖了套现。或者说若是有更安妥的高收益渠说念就套现，像咱们这没辙的才留着屋子呢。

仅供参考。

矜恤“章哥说买房”民众号，有房产关联问题不错向我发问。